何謂凶宅
凶宅之定義
所謂「凶宅」，係指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，此等房屋之通常效用雖不致有所減損，惟依我國社會民情，就一般大眾之觀感及認知，會有冤怨之氣存於案發房屋內，故對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，凶宅之本質，並非物理性瑕疵，而係基於社會通念所形成之「心理瑕疵」。依不動產估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；且在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，貶損其客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵²。
凶宅之判斷標準
當法院判斷房屋是否屬於凶宅時，首先尊重當事人之契約特約；若無特約，通常會參考內政部的行政函釋。惟，該函釋對法院並無拘束力，致實務見解仍有分歧。
(一)內政部之認定標準：
依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋³，凶宅之認定須同時符合以下要件：
時間限制：須發生於賣方產權持有期間
空間限制：須發生於建物之專有部分（主建物及附屬建物）。
行為與結果：須屬兇殺或自殺致死。亦即曾於專有部分內凶殺或自殺並死亡（結果地）；或於專有部分內為求死行為並致死，例如自該處跳樓（行為地）。但若僅在屋內遭砍殺，而此於他處，則不屬函釋所稱之凶宅。
(二)法院之認定標準:
於法院判斷房屋是否屬於凶宅時，會先視當事人由無特別約定，若沒有特別約定，通常會參照上述內政部的標準⁴進行判斷。惟該內政部之標準不拘束於法院之判斷，致凶宅的認定實無一定之標準，以下係重要的法院見解：
是否須在「賣方產權持有期間內」發生？
(1)肯定說（採取內政部標準）:
部分法院認為，上開內政部的標準係「依上開內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就其取得房屋前數年甚至數十、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知及瑕疵擔保義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。⁵。
(2)否定說（擴大保護買方）:
另有法院認為，內政部97年7月24日函釋目的，主要在說明買賣標的不動產於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事，應將之列載於不動產標的現況說明書，並就何種情狀始符合所謂之「凶殺」或「自殺而死亡」之情形加以闡釋，俾便委託銷售不動產時，賣方及不動產仲介業者得依一定之標準加以遵循，非謂買賣標的不動產須在賣方產權持有期間內發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事，始可謂之為「凶宅」⁶
是否限於「在專有部分」發生？
(1)肯定說（限縮範圍）:
認為參諸上述內政部標準及不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」，可知一般足以影響市場交易價值之凶宅，係指在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形，不包括建物公設部分，或建物所坐落的土地。譬如曾發生死亡事故的建物如已拆除重建，就不算凶宅（最高法院107年度台上字第718號民事裁定、臺灣高等法院臺中分院109年度上字第213號民事判決、臺灣高等法院106年度上字第282號民事判決、臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第145號民事判決參照）。另，若獨棟建物之「騎樓」（所有權私有，使用權公用）發生兇殺、自殺之情形，自不算在凶宅之範圍內，蓋因騎樓已屬供公眾使用之範圍，與建物已不具居住及使用上之緊密性，則該獨棟建物亦不因此而成為凶宅⁷。
(2)否定說（訴諸社會通念）:
認為內政部的標準並無強制性，故不應以「發生兇殺或自殺致死」之「人」陳屍屋內為必備要件，且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素。若根據一般社會通念如可認為是以該房屋為非自然死亡事故的發生地，即屬凶宅，不限拘泥於死者應死於屋內或專有部分內（臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決、臺灣高雄地方法院97年度訴字第586號民事判決參照）。
是否限於凶殺或自殺致死？
對此爭點，法院見解較為一致，若無合約特約，原則上僅限於「凶殺」或「自殺」，自不包含吸毒後死亡、意外墜樓、其他自然死亡在內。
本件密室逃脫員工不幸因道具繩索繞頸窒息，若最終調查定性係為「職災意外」而非「自殺」或「他殺」，依目前多數法院見解，該房屋原則上不會被認定為法律上的凶宅。
房屋貶損之損害賠償範圍與請求權基礎
當房屋因非自然身故（如承租人在屋內自殺）導致價值貶損，屋主（出租人）欲向承租人、其繼承人或侵權行為人請求損害賠償時，在民法上將面臨以下困境：
民法第184條第1項前段與後段之解釋（純粹經濟上損失可否由第1項前段求償）等疑慮
(一)財產損害之性質：純粹經濟上損失
房屋價值貶損，其結構並未物理性毀損，屬於「純粹經濟上損失」。
民法第184條第1項前段⁹：實務與學說主流見解認為，前段保護之客體僅限於「權利」（如所有權之物理完整性），不包含純粹經濟上損失。故屋主難以主張所有權受侵害為由，依前段請求房屋貶損之賠償。
民法第184條第1項後段¹⁰ ：屋主若欲求償，須證明行為人（死者）係「故意以背於善良風俗之方法」加損害於他人。故若行為人明知並有意以自殺行為造成房屋價值減損或預見其自殺行為將導致房屋價值減損而不違背其本意者，即屬民法第184條第1項後段規定之侵權行為¹¹。
雙方所簽定租賃契約，出租人得否依租賃契約相關條文，請求承租人為損害賠償，民法第432條¹²、第433條¹³之「毀損」是否包括非物理性毀損，以及民法第433條之「應負責之事由」是否指第三人必須自身成立侵權責任
租賃契約之責任（民法第432條、第433條）
按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條第1項、第2項亦有明定。所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。
(1) 「毀損」是否包含非物理性貶損？
按實務見解¹⁴認為承租人就其行為，應負賠償責任者，以租賃物因此毀損、滅失為前提，即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。至於承租人之行為，並未致租賃物毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，參諸民法第434條規定為保護承租人，就承租人之失火責任排除同法第432條規定之適用，以承租人之重大過失為限，無非考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護，顯然立法者在分配風險上並無將出租人所受之意外損害，均應由承租人負賠償責任以為填補之意，即無民法第432條規定之適用
「第三人責任」之適用（民法第433條）：
承租人就其同居人或第三人之行為，依民法第433條代負賠償責任者，以租賃物因此毀損、滅失為前提，即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。考其立法意旨，當係承租人依民法第432條規定，就租賃物負有保管義務，如違反該義務致租賃物毀損、滅失者，本即應負損害賠償之責；承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人，既經承租人之同意而得使用租賃物，就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者，乃明定承租人亦應代負賠償之責，以保障出租人之權益。至該同居人或第三人之行為，並未致租賃物毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，即無民法第433條規定之適用。
本案死者「員工」（對屋主而言屬於租賃物之使用人/第三人）若今係於工作室死亡時，須加以區分若意外是由於員工自身疏忽（有過失）所致者，例如員工未依操作流程進行演出，或自行進行高風險動作，而具有過失者，則工作室（承租人）可能須依民法第433條，就第三人之行為負代負責任；惟該意外若係因工作室安全設備不合規，例如安全設備不符規定、缺乏必要防護措施、未設置即時救援機制、雇主違反職業安全衛生義務等（雇主有過失，員工無過失），則不適用第433條（第三人無過失），而可能會直接適用民法第432條，課予承租人（工作室）自身違反善良管理人注意義務的保管責任。且除民事責任外，尚可能涉及職業安全衛生法、刑法過失致死罪及勞動檢查相關行政責任。
結論與建議
凶宅的認定在實務上會參酌內政部產權期間與專有部分標準及社會通念評估市場價值貶損作為認定。惟於損害賠償層面，由於房屋貶損多被歸類為純粹經濟上損失，侵權行為求償難度較高。故為避免日後舉證與爭訟之困擾，更重要的乃事前透過契約條款明確分配風險。尤其針對商用空間、娛樂產業、密室逃脫、恐怖主題展演、高風險活動場域。更應於租賃契約中明確增訂「凶宅條款」或違約條款，例如：「凡於租賃標的內發生任何非自然死亡事故(包含意外致死、吸毒過量、自殺、他殺等非自然死亡情事，致房屋交易價值受有減損者，承租人應負損害賠償責任」，如此方能透過契約自由原則，預先填補現行法律規範與實務運作不足之處，降低日後舉證與訴訟風險，並有效保障不動產之交易價值。

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¹https://udn.com/news/story/7315/9506314 ，最後瀏覽日115年05月21日。

²參照臺灣高等法院 100 年度上易字第 1073 號民事判決

³內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋，所謂「本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生『兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。

⁴參照臺灣臺中地方法院114年度重訴字第307號民事判決。

⁵參照臺灣高等法院108年度上字第1334號民事判決、臺灣高等法院103年度上字第85號民事判決。

⁶參照臺灣高等法院107年度上字第602號民事判決、臺灣高等法院臺中分院106年度上字第19號民事判決、臺灣高等法院臺中分院102年度上字第233號民事判決。

⁷參照臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第256號民事判決參照

⁸參照臺灣高等法院108年度上字第1073號民事判決、臺灣高等法院98年度重上字第579號民事判決、臺灣高等法院臺中分院102年度重上字第177號民事判決、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第44號民事判決參照

⁹民法第184條第1項前段:因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

¹⁰民法第184條第1項後段:故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

¹¹參照臺灣高等法院110年度上字第178號民事判決。

¹²民法第432條規定:「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

¹³民法第433條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」

¹⁴參照臺灣高等法院 110 年度上字第 1195 號民事判決